自己投資 雑談

【仮説】今後の不動産投資の狙い目は?

こんにちは管理人(@yamagasuki96)です。

 

今日は不動産投資において今後の狙い目になってくる都市はどこか、について考えてみたいと思います。

 

 

 

コロナ騒動によって働き方が変わった

 

今回の件で1番変わったことと言えば『在宅勤務(リモートワーク)』が増えてきたことだと思います。

 

ソフトウェア会社や通信会社、さらには日立製作所などの大手メーカーも基本在宅勤務となり、通勤する人が減ったことが騒動前と比べて大きく変わりました。

 

そこでボクは以下のような仮説を立てました。

  • 在宅勤務が可能ということは家賃の高い都心部に住まなくて良い
  • 但し、週に1日は本社(東京)に行かなくてはならない日があると想定される
  • 地方都市で東京まで1時間程度で通勤できる場所に住む人が増える

 

実際に、新幹線、特急電車を使って1時間程度で都内(東京)まで行ける駅をピックアップしたところ、以下の駅が該当しました。

 

熱海駅、三島駅、静岡駅、高崎駅、軽井沢駅、佐久平駅、宇都宮駅、那須塩原駅、水戸駅

 

特に退社後の飲み会が自粛されることを考慮すると地方都市に住むメリットはありそうです。

 

実際の不動産価格はどんなもの?

 

マグロの水揚げ量がある沼津から近い三島駅ですと1棟モノのアパート・マンションは4,000万あれば購入できそうです。

 

県庁所在地の静岡市の駅前物件は1億を超えているのでまだ高そうです。

 

人口密度の低い水戸駅周辺はどうでしょうか。

 

新幹線は通りませんが特急ひたちで1時間程度で東京駅までアクセスできる水戸駅は不動産投資としてはなかなか魅力的な街かもしれません。

 

北関東に住んでいる人は車が必須の生活をしているので、都内のように駅近くに住む必要はありませんがそれでも駅からそこそこ近い方が都内へも出やすいことから徒歩20分程度の物件が望ましいと言えるでしょう。

 

また、新幹線が通る宇都宮駅はどうでしょうか。

 

 

宇都宮駅は北関東一の人口を擁するため、マンションの価格も水戸駅と比べるとかなり高くなってしまいます。

 

それでも地元の不動産業者に丁寧に営業を掛ければ、掘り出し物の不動産投資物件が見つかるかもしれません。

 

不動産の値段はこれからまだ下がる可能性大

 

ある程度キャッシュを持っていて、これから不動産投資を始めたいと思っている人はまだ投資するタイミングは早いかもしれません。

 

消費税10%になって国民は不況を少し感じているかもしれませんが、コロナ不況の影響が出てくるのは今年末から来年に掛けてからだと思えるからです。

 

それに合わせて不動産価格も現在の50%程度に下落する可能性があることから、これから高物件が市場に出てくる可能性が高いからです。

 

現在、不動産投資をされている方の大半は多額の不動産ローンを組みながら毎月の家賃を担保にローン返済をしている人がほとんどであり、今回の不況によって住民が家賃の値下げをオーナーにお願いする機会が増えてくるはずです。

 

オーナー側としたら住民に他の場所に引っ越されてしまうことを1番恐れるため、住民の値下げのお願いに了承しなければならず、家賃によるキャッシュフローが悪くなってきます。

 

キャッシュフローが回らなくなってくると不動産投資によって組まれたローンの支払い返済ができなくなり、マンション1棟の身売りが起こると思われます。

 

もちろんマンションオーナーが購入した値段で売ることができず、だいたい50%程度の格安の値段で我々は購入することができるという訳です。

 

そのような仮説を考えたとしても不動産投資をしたい人が購入する時期は来年半ば以降ではないか、と考えられます。

 

今行うべき投資は?

 

それでは今行うと良い投資とは何でしょうか?

 

結論から言いますと、

  • 株式投資
  • 積立投資信託

になると思います。

 

不動産投資は元値が高いこともあり、不動産バルブになっている現在ではまだ高価格帯にあると思います。

 

その点、株価は『コロナ第二波』と言われている通り、リスク機運が高まっているため、安値で買えるチャンスが到来しています。

 

株価を安値で大量買いを行い、ある程度資産が大きくなってきたところで株をマンション購入の頭金程度売り、不動産投資を始めるのがいいでしょう。

 

これからのチャンスをモノにするためにもこれからの投資戦略は大事になってくると思います。

 

まとめ

実は、管理人は3年ほど前に不動産投資セミナーに1回参加したことがあります。

 

三光ソフランさんが主催されている「だれでもなれるお金持ち大家さん」セミナーです)

 

 

その時、講師の方が言われたことは『頭金を2,000万貯めておきましょう、そのお金をマンション投資の頭金にして1棟丸々購入しましょう』ということを言っておりました。

 

この方の言っていることは実に的を得ていて、現金2,000万程度無いと不動産投資はできない、と今では本当に思います。(セミナーを受講していた当時はそんなに貯められる訳ないじゃんと冷やかしの気持ちでいました・・・)

 

普通の会社員が現金をお給料だけで貯めるにはどんなに頑張っても20年〜30年は掛かるはずです。

 

そんだけの時間をお金をただ貯めるのはもったいない、ということで株式投資をしてお金に働かせる運用を行い、早く2,000万を到達させることが良いことだと思います。

 

コロナ第二破の株価下落局面はまたとない株の購入チャンスとなります。

 

管理人は現金や株などの資産を800万程度持っていますが、このお金を2.5倍にすることができれば不動産投資という新たなビジネスができる権利が得られるため、日夜努力して株式投資の勉強をおこなっています。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 

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